[경매 3rd 입찰기록] 인감도장 때문에 1등이 무효라고? 미쳐버린 아파트 낙찰가율

 

1. 시세 조사

(1) 최저 입찰가와 매매, 전세, 월세 시세

최저입찰가 : 2억 2400
매매시세 : 3억
전세시세 : 2억 5000
월세시세 : 3000/90

 

(2) 그 외

• 현황조사서에 따르면 소유자(집주인)의 가족이 거주 중임을 알 수 있음. 명도비가 필요해 보임.
• 등기에 대부업체의 전세권이 설정되어 있으나, 해당 대부업체에서 배당요구 or 경매신청을 하지 않았기에 대항력은 없음.
• 17년 차 아파트이기에 수리비도 필요해 보임. 미납관리비 없음.
• 최근에 2억 9천대 매매 거래가 종종 있고, 실제 나와있는 매물 중 3억원 매물이 다수 있었기에 3억원으로 매매 시세를 측정함.
• 매매, 전세수요가 활발한 편임. 봉담 쪽이 교통은 좋지 않으나, 최근에 학생 수가 많아서 학교를 증설할 만큼 꾸준한 임대수요는 있을 것으로 판단함.
• 내후년까지 봉담 자이, 중흥S클래스 등 대단지가 들어서면서 전세가는 낮아질 수 있겠으나, 주변 환경은 더 좋아질 것으로 예측됨.

 

2. 현장 조사 없음

 

3. 입찰가 선정

입찰가격		270,140,000원
이전비(취득세, 법무비용 등)	2%	5,402,800원
미납관리비		0원
명도비		1,000,000원
예상수리비	임대용 도배, 장판	3,750,000원
총 투자금		280,292,800원
대출원금	대출 비중 80%	216,112,000원
실투자금	총투자금-대출원금-보증금	34,180,800원
월수익	월 이자 72만원 제외	180,000원
연수익률		6.3%

확실히 아파트라 그런지 월세 수익률이 현저히 낮은 것을 볼 수 있다. 아파트는 월세 수익률보다는 시세차익을 노릴 수밖에 없는 듯하다. 다시 복기하면서 보니 시세차익을 위해서는 가격을 1000만원 넘게 올리는 것이 타당해 보인다.

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4. 입찰 결과, 후기

(1) 16명 중 7위, 이해가 되지 않는 1순위 금액

한 가지 일화를 말하자면, 보증금을 뽑으러 법원 은행에 갔더니 직원분께서 '"오늘 이 금액으로 수표를 뽑아가는 사람이 가장 많았어요. 좋은 물건인가봐요."라고 말씀하셨다. 그 말을 듣고 이미 오늘은 패찰이겠구나를 예상했지만, 입찰가격을 바꾸지는 않았다. 실제로 3억에 매매 거래가 되고 있기에 최고가는 2억 9000만원대에 나오겠다는 짐작을 했을 뿐이었다.

 

은행 직원분의 말씀대로 그날 그 입찰법정에서 진행하는 모든 사건을 통틀어 내가 입찰한 사건이 총 16명으로 가장 많은 경쟁률을 보여주었다. 집행관 분께서 16명의 입찰가격을 빠르게 불러주시는데, 1명의 입찰가를 못들어서 그 금액을 제외하고 순서대로 나열해 보았다.

305, 284, 281, 280, 275, 274, 270, 270, 268, 259, 255, 254, 253, 252, 240, ???   (단위: 백만원)

 

나는 7위였다. 지난번과 비슷한 결과이다. 아파트는 확실히 경쟁률이 높은 만큼 입찰금액 산정을 내 기준보다 훨씬 올려야 될 것 같다. 다만, 이번 입찰 결과에서 1순위 금액이 현재 매매 시세보다 높아서 조금 당황스러웠다. 물론 3억원에 나와있는 매물들은 저층이고 사건 물건은 탑층이었지만 그것을 감수하고도 이해가 되지 않았다. 엄마와 나는 집주인 일수도 있겠다는 추측을 해보았다. 오히려 2순위 결과는 의외였다. 2억 8488만원대로 2억 9000만원대가 아니었다.

 

(2) 1등이 무효처리되어 2등이 낙찰된 사건

이날 경매 사건 중 용인시에 있는 75평 아파트 물건이 있었다. 연식도 있고 75평이라는 대형 평수라 호불호가 강할 듯했으나, 위치가 괜찮아서인지 11명이나 입찰자가 있었다. 집행관 분께서 1순위 7억7700만원, 2순위 7억6700만원를 확정하고 서류확인 작업을 하고 있는 도중 갑자기 여러 명의 집행관 분들이 모여서 상의를 하기 시작하였다. 몇 분 간의 상의가 이어졌으며 입찰하던 흐름도 끊겼다. 그러더니 한 집행관 분께서 마이크를 잡고 말씀하셨다.

 

"1순위로 발표한 ◇◇◇ 분 앞으로 나오세요. 인감도장이 다른 관계로 무효처리하겠습니다."

(전체 사람을 향해) "1순위로 발표한 ◇◇◇이 무효 처리된 관계로, 2순위의 △△△을 1순위로 정정하겠습니다."

 

단숨에 1, 2순위가 바뀌는 관경을 보고 지켜보던 사람들도 다들 놀란 듯했다. 무효처리된 분은 황급히 자리를 나가셨고, 2순위였다가 1순위가 되신 분은 얼떨떨하다는 표정으로 낙찰 영수증을 받아가셨다. 인감이 다르단 뜻이 무엇일까 엄마와 추측해 봤는데, 신청인과 대리인 도장의 위치가 어떤 곳이 바뀐 것 같다는 결론을 내렸다. 나도 앞으로 대리입찰을 할 때는 항상 조심해야겠다는 다짐을 하게 되었다. 법정을 올 때마다 새로운 사건사고가 항상 생기는 것도 신기할 따름이다.

 

 

5. 느낀점

• 내가 좋아 보이는 물건은 남들이 보아도 좋다. 따라서 아파트 경쟁률은 높고, 그럴수록 수익률은 낮아진다.
• 아파트는 월세수익률보다는 시세차익을 주안점으로 봐야 한다.
• 월마다 임대소득을 받는 것이 목표이기에 시세차익 아파트보다는 월세를 주는 빌라나 원룸, 오피스텔, 도시형 생활주택을 노리는 것이 타당해 보인다. 빌라나 원룸은 시세파악이 힘들어서 꺼려지나, 그만큼 경쟁률이 낮을 수 있기에 시도해 봐야겠다.
• 오피스텔은 세금이 더 높기 때문에 세금 계산을 잘하자!
• 도시형 생활주택은 거의 아파트와 비슷하기에 생각보다 높은 입찰가를 선정해야 한다!
• 임장 가는 것이 귀찮지만 임장을 가서 모르는 정보를 얻어야 경쟁력이 생긴다는 것을 잊지 말자!