[독서기록] 경매하는 직딩아빠_부동산 경매 투자 9단계

1. 서평

나에겐 두 번째로 읽는 경매 책이다. 첫 번째 책으로 어느 정도 경매의 기초는 익혀서 그런지, 이 책이 특별해서 그런 건지 술술 잘 읽혔다. 많은 책을 읽어보지 않았지만 이 책은 좀 특이하다. 가장 큰 특징은 작가가 프롤로그에서 밝힌 대로 지속 가능한 경매 투자를 위해 바로 따라 할 수 있는 실천단계를 자세히 제시해 준다는 점이다.

 

첫째로, 현장 조사 체크리스트, 입찰가산정표 엑셀 시트, 경락잔금대출 조사 엑셀 시트 등 다양한 실전 매뉴얼을 공유해 주어 놓치기 쉬운 부분도 계산하기 어려운 부분도 쉽게 할 수 있도록 도와준다. 둘째로, 유료 경매 사이트 활용법을 자세히 알려주어 경매 초보자여도 그대로 따라만 하면 물건을 검색하고 입찰하기 좋은 물건인지 판단할 수 있다.

 

두리뭉실한 경매에 대한 지식보다 바로 실전에 써먹을 수 있는 피드백을 원한다면 이 책을 적극적으로 추천한다.

 

2. 책소개

1단계 부동산 경매 투자의 마인드

대부분의 경매 책에서 강조하고 또 강조하는 투자 마인드에 대한 얘기이다. 경매로 수익을 내는 방법 3가지를 제시했는데, 꾸준히 되새길만해 보인다.

1. 겉으로 보기에 까다로운 (다른 사람들은 넘기는)물건을 실제로 조사하고 돈이 되는 물건인지 판단할 수 있어야 한다.
2. 입찰가도 남들과 다른 포인트를 만들어야 한다.
   현재 시세보다는 낮고 2등보다는 높게 써서 적당한 수익에 만족할 줄 알아야 한다. 작은 수익이라도 모이면 큰 수익이 된다. 낙찰에 쏟는 시간을 낭비하지 않는 것이 먼저다.
3. 수익이 나는 투자를 최대한 자주 해야한다.
   처음에는 작게 시작해야 부담과 리스크를 덜 수 있다. 이러면 자산을 효율적으로 관리하고 원하는 매도 시점에 자산을 정리할 수 있다.

 

2단계 부동산 경매 투자의  입문

부동산 경매 준비물로 투자금, 투자 포트폴리오, 지식, 경험 4가지를 제시한다. 그중에서도 역시나 경험을 가장 강조하는데, 최소 한 번이라도 제대로 경험을 해봐야 자신만의 투자 기준과 방법이 생기기 때문이다. 처음에는 인생에 큰 리스크가 없을 정도의 금액으로 도전하되, 중요한 것은 꼭 낙찰까지 실천해 보라고 조언한다.

 

3단계 부동산 경매 투자의  시작

우선 유료 경매 사이트를 이용하라고 강조한다. 비용이 조금 들어가지만 그만큼 빠르고 효율적이기 때문이다. 유료 경매 사이트 중 하나인 스피드옥션을 기준으로 어떻게 물건을 검색하면 되는지, 용어가 의미하는 바가 무엇인지 자세히 설명해 준다.

 

물건을 검색할 때 기준은 딱 하나, '이 물건으로 돈을 벌 수 있을까?' 이다. 작가는 1분을 기준으로 잡고 그 물건으로 돈을 벌 수 있는지 판단하라고 조언한다. 1분에 한 물건을 보고 시간이 지나면 무조건 다음 물건으로 넘기는 식으로 1~3시간씩 매일 훈련하면 달라질 것이라고 조언한다.

 

4단계 부동산 경매 투자의  기본

기본 단계에서는 권리분석에 대해서 말한다. 또 한 번 강조하는 것이 권리분석의 목표는 수익 창출이다. 세세한 권리분석은 이미 유료 사이트에 모두 게시되어 있기 때문에 이를 활용하면 된다고 주장한다. 특히 매각물건명세서에는 권리분석의 중요 내용이 명시되어 있기에 권리분석에서 필수적으로 살펴봐야 한다.

 

결국 권리분석은 내가 인수하는 권리가 있는지 확인하는 것인데, 먼저 말소기준권리를 찾고 선순위, 후순위 권리 중 인수하는 것이 있는지 체크하면 된다. 특히, 선순위 권리 중 대항력 있는 임차인이 있다면 배당 요구를 신청했는지, 확정일자를 받았는지, 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 확인해야 한다. 후순위 권리는 대부분 소멸되지만 아닌 경우도 있기 때문에, 이때는 매각물건명세서와 같이 확인하라고 조언한다.

 

5단계 부동산 경매 투자의  시세

권리분석이 끝났다면 입찰을 위해 가장 중요한 것은 물건의 정확한 시세를 아는 것이다. 작가는 입찰가 산정을 위해 시세 조사와 현장 조사를 구분하여 설명하였다. 먼저 시세 조사를 위해서는 여러 어플과 사이트 및 부동산 전화를 활용하라고 말한다. 특히 전화로 시세 조사를 할 때는 매도자, 매수자, 투자자의 경우에 따라 구체적인 대본을 작성할 것을 추천한다.

 

현장조사는 시세 조사를 통해 얻은 정보가 현장과 일치하는지 확인하는 작업이며, 최종적으로 입찰 여부와 입찰가를 산정하기 위한 조사이다. 점유자 확인 및 관리소 방문 등 '현장조사 체크리시트'를 함께 제공하고 있다.

 

6단계 부동산 경매 투자의  수익

무엇보다 입찰가 선정을 스스로 할 것을 주장한다. 자신만의 기준을 꼭 만들라는 얘기다. 그리고 개인, 대리인, 공동, 법인의 경우 입찰표 작성하는 방법과 입찰 준비를 위한 팁을 설명한다. 

경매 투자자들은 대부분 비슷한 입찰가를 정하고 비슷한 수익을 바라고 있습니다. (중략) 하지만 낙찰을 받지 못하면 수익은 0원입니다. 이처럼 낙찰에는 욕심 조절이 중요합니다. 그래야 수익 실현이 가능합니다.
P. 238

 

7단계 부동산 경매 투자의  비용

경락잔금대출, 방공제, 신탁대출, 법무비용, 각종 세금에 대하여 설명한다.

 

8단계 부동산 경매 투자의  명도

가장 먼저, 낙찰자는 점유자의 정보를 알기 위해 경매 사건 열람하여 명도 난이도를 파악한다. 명도는 합의로 명도하는 경우와 강제집행 하는 경우로 나뉜다. 합의로 명도를 할 경우 내용증명과 명도확인서를 잘 활용해야겠다. 강제집행은 인도명령 신청, 강제집행계고, 강제집행순으로 진행되는데 잔금 납부 후 즉시 인도명령을 신청하는 것이 중요하다. 

 

9단계 부동산 경매 투자의  마무리

마지막으로 인테리어, 임대, 매매에 대한 내용이 담겨있다.

 

3. 느낀점

이 책을 읽기 전까지는 권리분석이 너무 어렵다고 생각했었다. 그런데 이 책을 읽고 나니 권리분석은 크게 중요하지 않은 것이었다. 아니, 중요하지 않다는 것이 아니라 이미 유료 사이트에서 해주기 때문에 크게 신경 쏟을 필요가 없다는 표현이 맞겠다. 작가가 유료 사이트를 적극적으로 권장한 이유처럼 무엇보다 많은 물건을 효율적으로 빠르게 검토하는 것이 중요하다는 것을 깨달았다.

 

그리고 나는  작가가 제시한 여러 실천 매뉴얼을 활용하여 처음으로 경매 입찰에도 도전해 보았다. 실제로 입찰 과정을 진행해 보니 중간에 실수하기도, 빠뜨리기도 했지만 나에게 소중한 경험을 선물해 준 고마운 책이다. 반복과 실천만이 부자를 만든다는 사실을 항상 잊지 말아야겠다.

 

부동산 경매 투자의 마지막 핵심은 두려워도 실행하는 것입니다. 일단 시도하면 둘 중 하나입니다. '낙찰받고 수익 내기'와 '패찰하고 성장하기'입니다. 결론은 어느 쪽이든 둘 다 남는 장사입니다.