[경매] 주택임대차보호법으로 알아보는 임차인의 권리

 

경매를 공부하면서 임차인의 권리가 매우 중요하다는 것을 알게 되었다. 현재 국가에서도 주택임대차보호법을 이용해서 임차인을 보호하려는 노력을 많이 하고 있지만, 법을 몰라서 임차인으로써의 권리를 누리지 못하는 것은 매우 안타까운 일이 아닐 수 없다. 이번 글에서는 주택임대차보호법에 나와있는 임차인의 권리를 요약해 보고자 한다.

 

1. 대항력

(1) 의미

대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘(「주택임대차보호법」 제3조제1항)을 말한다. 쉽게 말해, 계약이 끝날 때까지 계약의 존속을 주장하고, 보증금을 돌려줄 때까지 집을 점유할 수 있는 권리이다.

 

(2) 조건

주택의 인도와 전입신고로 간단히 대항력을 지닐 수 있다. 주택의 인도란 점유의 이전을 말하는데, 임차인이 입주해서 사는 것을 의미한다. 쉽게 말해 임대차 계약 후, 이사하고 주민센터에 전입신고를 하면 끝이다. 효력은 전입신고 다음날 0시부터 유효하다.

 

(3) 설명

경매에서 대항력을 가지려면 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입신고가 되어야 대항력을 지닌다. 말소기준권리 일자와 임차인의 전입신고 일자를 비교하면 된다. 물론, 유료 경매 사이트에서는 임차인이 대항력을 지니는지 아닌지 표시해 준다.

 

2. 우선변제권

(1) 의미

임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항)를 말한다. 쉽게 말해, 낙찰금을 먼저 배당받을 수 있는 권리이다.

 

(2) 조건

대항력 요건을 만족하고 확정일자를 받은 뒤, '배당요구'를 신청함으로써 권리를 획득할 수 있다. 확정일자는 주민센터에 주택임대차계약증서를 들고 가서 받으면 되고, 배당요구는 배당요구종기일 전에 신청하면 된다.

 

(3) 설명

경매에서 우선변제를 받는 순서는 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 배당된다.

 

3. 최우선변제권

(1) 의미

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항)

 

(2) 조건

최우선변제권을 가지려면 소액보증금이어야 하며, 경매 전까지 전입신고와 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 한다. 소액의 기준은 시기와 지역마다 다르니 확인이 필요하겠다.

출처 : 찾기쉬운 생활법령정보

 

4. 주택임차권등기

(1) 의미

임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도

 

(2) 조건

임대차가 끝난 후 보증금 중 일부라도 돌려받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하면 된다.

 

(3) 설명

경매에서 임차권으로 우선변제권을 행사하고 싶은 경우, 경매 개시 전에 임차권등기를 마치면 된다. 경매 개시 후라도 임차권등기 후에 배당요구를 하면 우선변제권을 가진다.

 

5. 결론

• 임차인은 임대차 계약 전에 등기부등본에서 말소기준권리가 있는지 확인하자!
  보통 (근)저당권이 많이 해당되므로, 주택을 담보로 대출이 있는지 확인하자!
• 임차인은 이사한 날 전입신고 + 확정일자를 받자!
• 임대차 끝난 후 보증금을 돌려받지 못했다면 바로 임차권등기명령을 신청하자!