[독서기록] 나는 돈이 없어도 경매를 한다

1. 서평

이 책은 2013년 이미 출간한 책이자, 이현정 작가의 첫 책이다. 지금까지 10만 부 이상이 팔려서 10만 부 기념 확장판이 나온 것이다. 작가는 첫 책을 쓴 후 10년 동안 수백 건의 경매 사례를 경험하면서 경매 베테랑이 되었고 첫 책의 시간 간극을 채우고자 확장판을 내면서 그동안 업그레이드 된 최신 사례를 담았다.
 
1, 2장에서는 작가가 경매를 시작하게 된 경험담을 시작으로 경매에 대한 기본적인 마인드를 세팅해 준다. 3, 4장에서는 여러 가지 실전 사례를 바탕으로 다양한 상황에 대한 대처법을 알 수 있다. 3장에는 2013년도 판 책에 담긴 사례가, 4장에는 최신 업데이트 된 사례가 담겨있다. 5, 6장에서는 경매의 각 단계마다 알아야 할 것과 해야 할 일에 대하여 구체적으로 설명해 주며, 작가만의 노하우도 알려준다.
 
우선, 전반적으로 대화체가 많아서인지 옆에서 친한 언니의 얘기를 듣는 것처럼 쉽고 편하게 읽히는 장점이 있다. 물론 처음 접하는 법률 용어들은 낯설어서 단번에 이해가 되진 않았다. 특히 5, 6장의 주요 정보들은 처음 읽었을 때는 40%정도 이해가 되었고, 책을 두 번째 읽으니 90% 이해가 되었다. 그 후 다른 경매책을 더 읽어보니 이 책만큼 자세하면서도 쉽게 나와있는 책이 별로 없는 것 같다. 경매를 처음 접해보고자하는 입문자에게 딱 맞는 책으로 추천한다.
 

2. 책 내용 요약

1장 첫 낙찰로 내 집 마련과 투자에 성공하다

1장에서는 어린 시절 아버지의 부재로 경제적 어려움을 겪던 글쓴이가 결혼 후 세 아이를 키우며 고군분투하다가 우연히 경매를 알게 되었고, 첫 낙찰로 식구들의 보금자리를 마련한 경험담을 들려준다.

살다 보면 너무나 자주 내 의지가 아닌 일들이 벌어지고 만다. (중략) 내가 원한 것이 아니지만, 삶에 대한 태도는 내가 선택할 수 있다.
p.30

 

2장 사람들은 왜 경매를 두려워할까

2장에서는 경매의 7단계를 먼저 훑어준다. 목표설정, 권리분석, 현장조사(임장), 입찰, 잔금납부, 명도, 인테리어 순이다. 그리고 경매를 반드시 알아야 하는 사람으로 내 집 마련을 하고 싶은 사람, 경매에 넘어간 집에 사는 임차인, 월세를 받고 싶은 직장인, 생활비를 벌고 싶은 주부, 은퇴를 앞둔 공무원을 추천한다.
 
작가는 경매를 시작부터 이긴 게임이라고 표현한다. 왜나하면 일정 수준의 수익률을 기준으로 잡고 입찰가를 정하면 손해 볼 일이 없고, 설령 다른 사람이 입찰가를 높게 써서 낙찰되었다 하더라도 단지 게임이 시작되지 못했을 뿐 진 게 아니라는 것이다. 또, 경매의 꽃인 명도에서도 낙찰자가 조커인 강제집행 카드를 쥐고 있기 때문에 게임에서 예외가 되는 집을 낙찰받지 않는 이상 게임은 언제나 순조롭게 흘러갈 것이다. 사실 중요한 것은 경매라는 게임을 시작하는 것 자체가 힘들기 때문에 결국엔 계속 떨어지더라도 다시 도전하는 열정과 부지런함이 필요하다. 결국 나 자신만 이길 수 있으면 경매라는 게임의 승리는 이미 정해져있다는 것이 작가의 주장이다.
 

3장 경매 초보들의 좌충우돌 투자 성공 스토리

소정의 이사비를 지급하기로 했다면, 반드시 관리비와 공과금 미납을 확인한 후 지급하고, 배당받는 임차인이라면 위 내역을 확인한 후 명도 확인서를 건내야 한다.
p.119

 

4장 경매 고수들의 똑똑한 투자 성공 스토리

대항력이 있는 미상임차인이 사는 집, 다이나믹한 명도 경험, 재매각 물건 등 다양한 스토리를 통해 간접경험할 수 있다.
 

5장 이것만 알면 된다! 경매 7단계

2장에서 가볍게 훑어 줬던 경매 7단계에 대하여 자세히 설명해 준다. 특히 권리분석에 대하여는 등기부등본 보는법, 말소기준권리의 종류와 찾는 방법, 말소기준권리의 예외가 되는 권리, 임차인의 권리인 우선변제권, 최우선변제권, 주택임차권 그리고 배당에 대해 설명해 준다.
 
현장조사에서 확인해야 할 건들 과 입찰일에 해야 할 일, 낙찰 후 명도하는 과정에 대해서도 자세히 알려준다.
 

6장 진짜 투자자들만 아는 똑똑하게 돈 버는 법

6장에서는 경매를 공부할때 가장 골치 아픈 절세 전략에 대해 설명한다. 나는 세금에 관한 내용은 항상 머리가 아프다... 그래도 투자에서 절세 전략은 필수이니 매우 중요한 정보를 파악할 수 있다. 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세, 임대소득세, 법인사업자, 매매사업자에 대한 정보를 알 수 있다. 결론적으로는 항상 정부의 세금정책을 눈여겨 보고 자신의 상황에 맞추어 투자 방향을 선택하면 된다. 1주택자로 머물 것인가, 2주택 이상의 다주택자가 될 것인가는 개인의 선택인 것이다.
 

3. 느낀점

예전부터 경매에 대해 배워보고 싶었는데, 운 좋게도 첫 책을 매우 잘 정한 것 같다. 먼저 사견으로 지금까지 나의 투자현황을 말해 보자면 내 집 마련, (큰 액수는 아니지만)비트코인과 주식이 전부다. 그런데 비트코인은 무엇인가 계속해서 꾸준히 해야 하는 것이 아니라 사이클에만 맞춰서 매수, 매도하면 되므로 평소 신경 써야 할 부분이 거의 없다. 또, 발행이 거의 완료되었기에 이제 큰돈을 벌 수 있는 기회가 별로 없을 것이다. 주식은 여러 종목의 실패를 거듭한 후 S&P500과 같은 지수 추종 ETF를 위주로만 모으고 있다. 주식은 종목 선정부터가 너무 어렵게 느껴지고 왜 내가 사기만 하면 떨어지는지 정말 모르겠다. 그래서 주식은 어렵고 나에게 맞는 투자법은 무엇일까 항상 고민뿐이었다.
 
그나마 신혼집을 마련하면서 부동산 공부할 때가 재밌었던 것 같아서 경매에 대해 관심을 갖게 되었고, 이 책을 읽어보니 더 나에게 맞다는 생각이 든다. 물론 나의 노동력이 주식에 비해 훨씬 많이 들어가겠지만, 투자도 자신에게 맞는 투자가 따로 있다는 것을 느꼈다. 실제로 부동산을 사려면 돈이 많이 들어서 투자하기 쉽지 않은데 경매는 비교적 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있다는 장점이 있다. 또, 작가의 말처럼 유의사항만 잘 지키면 경매는 이기고 들어가는 게임이므로 1년에 1~2건만 낙찰받아도 좋겠다는 생각이 들었다. 나에게 경매라는 새로운 세상을 열어준 고마운 책으로 기억에 남을 것 같다.